HUKUM PERIKATAN : PT Surabaya Delta Plaza (Sewa Menyewa Ruangan)

LATAR BELAKANG

               Seorang pengusaha bernama Tamrin Kusno asal Jakarta terlibat kasus dengan Pengelola kawasan Pertokoan di Surabaya yaitu PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP). Pada awalnya kedua belah pihak membuat perjanjian “sewa menyewa ruangan” dengan jumlah sewa yang sudah ditentukan dan disetujukan akan tetapi dari salah satu pihak tidak bisa menepati  atau mengabaikan perjanjian tersebut, alhasil dari pihak lain menutup paksa dan  menuntut pihak yang terkait ke Pengadilan Tinggi Negri Surabaya. Kasus ini termasuk kedalam Hukum Perikatan.  Hukum perikatan yang terdapat dalam undang-undang hukum perdata merupakan hukum yan bersifat khusus dalam melakukan perjanjian dan perbuatan hukum yang bersifat ekonomis atau perbuatan hukum yang dapat dinilai dari harta kekayaan seseorang atau badan hukum. Dalam kegiatan ekonomi terdapat upaya untuk mendapatkan keuntungan atau laba. Namun harus berdasarkan peraturan dan norma yang terdapat dalam undang-undang yang berlaku maupun hukum dan perjanjian yang berlaku.

CONTOH KASUS        

Pada permulaan PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) dibuka dan disewakan untuk pertokoan, pihak pengelola merasa kesulitan untuk memasarkannya.  Salah satu cara untuk memasarkannya adalah secara persuasif mengajak para pedagang meramaikan komplek pertokoan di pusat kota Surabaya itu.  Salah seorang diantara pedagang yang menerima ajakan PT surabaya Delta Plaza adalah Tarmin Kusno, yang tinggal di Sunter-Jakarta.

Tarmin memanfaatkan ruangan seluas 888,71 M² Lantai III itu untuk menjual perabotan rumah tangga dengan nama Combi Furniture.  Empat bulan berlalu Tarmin menempati ruangan itu, pengelola SDP mengajak Tarmin membuat “Perjanjian Sewa Menyewa” dihadapan Notaris.  Dua belah pihak bersepakat mengenai penggunaan ruangan, harga sewa, Service Charge, sanksi dan segala hal yang bersangkut paut dengan sewa menyewa ruangan.  Tarmin bersedia membayar semua kewajibannya pada PT SDP, tiap bulan terhitung sejak Mei 1988 s/d 30 April 1998 paling lambat pembayaran disetorkan tanggal 10 dan denda 2 0/00 (dua permil) perhari untuk kelambatan pembayaran.  Kesepakatan antara pengelola PT SDP dengan Tarmin dilakukan dalam Akte Notaris Stefanus Sindhunatha No. 40 Tanggal 8/8/1988.

Tetapi perjanjian antara keduanya agaknya hanya tinggal perjanjian.  Kewajiban Tarmin ternyata tidak pernah dipenuhi, Tarmin menganggap kesepakatan itu sekedar formalitas, sehingga tagihan demi tagihan pengelola SDP tidak pernah dipedulikannya.  Bahkan menurutnya, Akte No. 40 tersebut, tidak berlaku karena pihak SDP telah membatalkan “Gentlement agreement” dan kesempatan yang diberikan untuk menunda pembayaran.  Hanya sewa ruangan, menurut Tarmin akan dibicarakan kembali di akhir tahun 1991.  Namun pengelola SDP berpendapat sebaliknya.  Akte No. 40 tetap berlaku dan harga sewa ruangan tetap seperti yang tercantum pada Akta tersebut.

Hingga 10 Maret 1991, Tarmin seharusnya membayar US$311.048,50 dan Rp. 12.406.279,44 kepada PT SDP.  Meski kian hari jumlah uang yang harus dibayarkan untuk ruangan yang ditempatinya terus bertambah, Tarmin tetap berkeras untuk tidak membayarnya.  Pengelola SDP, yang mengajak Tarmin meramaikan pertokoan itu.

Pihak pengelola SDP menutup COMBI Furniture secara paksa.  Selain itu, pengelola SDP menggugat Tarmi di Pengadilan Negeri Surabaya.

ANALISIS DARI CONTOH KASUS PELANGGARAN HUKUM PERIKATAN

Kasuspada PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) inimengenaisewa menyewa tempat untuk pertokoan yang pada awalnya pihak PT SDP kesulitan untuk memasarkan tempatnya kemudian dia mengajak para pedagang untuk meramaikan komplek pertokoan di pusat kota surabaya itu. Salah seorang pedagang yang menerima ajakan PT Surabaya Delta Plaza adalah Tarmin Kusno, yang tinggal di Sunter-Jakarta. Menerima “Perjanjian Sewa Menyewa” dihadapan Notaris. Dua belah pihak bersepakat mengenai penggunaan ruangan, harga sewa, service charge, sanksi dan segala hal yang bersangkut paut dengan sewa menyewa ruangan. Tarmin berjanji bersedia membayar semua kewajibannya pada PT SDP.
Akan tetapi perjanjian antara keduanya hanya tinggal perjanjian. Kewajiban Tarmin ternyata tidak dipenuhi, Tarmin menganggap kesepakatan itu sekedar formalitas, sehingga tagihan demi tagihan dari pengelola SDP tidak pernah dipedulikannya. Tarmin tetap berkeras untuk tidak membayarnya. Akibatnya, pihak pengelola SDP menutup COMBI Furniture secara paksa. Selain itu, pengelola SDP menggugat Tarmin di Pengadilan Negeri Surabaya.

PENYELESAIAN

Dengan menggugat Tarmin ke Pengadilan Negeri Surabaya dan menutup COMBI Furniture secara terpaksa adalah hal yang benar, karena perjanjian itu harus & wajib ditepati oleh kedua belah pihak, dan sewa tempat pertokoan harus dibayarkan sepenuhnya, karena semua sudah ada aturannya dan sudah ada asas-asasnya. Adapun Asas-asas dalam hukum perikatan diatur dalam Buku III KUH Perdata, yakni menganut azas kebebasan berkontrak dan azas konsensualisme. Asas Kebebasan Berkontrak Asas kebebasan berkontrak terlihat di dalam Pasal 1338 KUHP Perdata yang menyebutkan bahwa segala sesuatu perjanjian yang dibuat adalah sah bagi para pihak yang membuatnya dan berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

Asas konsensualisme Asas konsensualisme, artinya bahwa perjanjian itu lahir pada saat tercapainya kata sepakat antara para pihak mengenai hal-hal yang pokok dan tidak memerlukan sesuatu formalitas. Dengan demikian, azas konsensualisme lazim disimpulkan dalam Pasal 1320 KUHP Perdata.

Di dalam pembatasan tuntutan ganti rugi telah diatur dalam Pasal 1247 dan Pasal 1248 KUH Perdata. Pembatalan perjanjian atau pemecahan perjanjian bertujuan membawa keduabelah pihak kembali pada keadaan sebelum perjanjian diadakan.

Dan perjanjian di hadapan Akta Notaris itu bukanlah hal yang harusnya di sepelekan atau bahkan berpikiran sekedar formalitas, karena sudah perjanjian tertulis yang sah di mata hukum Negara kita. Hal yang menjadi kewajiban Pak Tarmin haruslah dibayarkan dengan sepenuhnya.

TUJUAN

            Dari kasus di atas, PT. Surabaya Delta Plaza ingin mendapatkan kembali haknya yang sudah diperjanjikan yaitu mendapatkan bayaran atas sewa dari Tarmin dikarenakan perjanjian yang sudah disetujukan tidak diperdulikan lagi oleh Tarmin. Dari pernyataan tersebut PT. Surabaya Delta Plaza ingin diselesaikan di tempat yang pantas yaitu di Pengadilan Negeri agar kasus tersebut dapat diselesaikan sesuai Undang-undang dan hukum yang berlaku.

Syarat-syarat sahnya suatu perjanjian

·       Mengikatkan diri Kata Sepakat atau mengiyakan antara kedua pihak

·       Adanya kecakapan untuk membuat Suatu Perjanjian

·       Mengenai suatu hal tertentu : yang dijanjikan harus jelas dan terinci

·       Suatu sebab yang halal : perjanjian memiliki tujuan yang diperbolejkan oleh Undang-undang, kesusilaan atau ketertiban umum.

Referensi        :

http://ivandaru.blogspot.com/2012/05/pengerian-hukum-perikatan-dan-dasar.html

http://stefany-efratha16.blogspot.com/2013/04/pengertian-perikatan-dan-analisa-dari.html

Nama Kelompok              :

Diki Firmansyah                 22213451

Dwita Fhadillah                 22213729

Eka Tara Dila                     22213820

Elvian Septiaji                    22213886

Kelas     : 2EB06